用主题公园开发方法推动休闲时代地产演变

　　休闲时代已经到来，休闲地产开发将成为未来地产发展的趋势。休闲地产将不再局限于精英地产，而将成为未来地产的主流形态，游憩思想将被广泛运用在地产的每个细节，在中国开始寻找文化印记的当下，作为文化器物层的地产，将有更多文化担当。 
 
一、宏观大势
 
（一）旅游向休闲转化，休闲成为普通民众的基本权利、常态需求
 
　　“旅游”是依托于“旅”这一空间位移的游憩，本质上是通过异地寻找理想而逃避现实的疲劳生活和恶劣环境，它需要专门消耗“旅”的时间，繁忙焦虑的人们，对具有“特殊象征”的异地已经不再热衷，而是渴望休闲无处不在、随时随地。现代科技大大节约了劳动时间，也增加了普通民众的财富。休闲已经不再是上流社会的奢侈消费，而跟教育、医疗一样，成为普通民众的基本权利、常态需求。
 
（二）“旅游+地产”模式被识破，休闲地产将成为未来地产的主流形态
 
　　“旅游+地产”模式，实际上是将注意力中心和利润中心分离，以旅游名义轻易拿地，通过以资金回笼慢但汇聚人气快的旅游开发将生地炒熟，从而抬升周边房价，实现区域地产开发资金迅速回笼的地产开发模式。事实上，这种景区与地产分离开发的地产形态，缺乏游憩思想的统领，地产形态并没有根本性创新。不管是华侨城、宋城还是大唐芙蓉园，都是生硬的“旅游+地产”。人们的游憩可感空间是小尺度的，而在地产外围大达数千亩的景区，其实并不能完整提供给住户游憩功能。随着业主的成熟，“旅游+地产”模式逐步被识破，以游憩思想系统开发的休闲地产将得到关注。

　　传统上，休闲地产一般是按照“四菜一汤”模式，即地产配套高尔夫球场、精品主题酒店、游艇、酒庄与温泉SPA，但在休闲成为普通民众的基本权利、常态需求的背景下，具有主题特色并符合普通民众消费能力的休闲地产，对未来地产发展甚至国土整治，都将具有革命性意义。
 
（三）主题地产尚停留在概念阶段，呼唤从环境、游憩、服务上进行系统主题打造
 
　　主题地产虽然在早年已经被提出，但在实践层面，却仅仅停留在概念阶段。比如全国各地的威尼斯小镇，多数是停留在名称上，即便部分具有威尼斯建筑风格，也有相当面积的水域，但也很少从游憩、服务等软性层面进行系统主题设计，像意大利商品、餐饮、电影、服饰、美术，这些具体的主题符号并没有在威尼斯小镇中得到重视。

 　　一个让人印象深刻的主题地产，需从环境（色彩、布局、材质）、游憩（吃、住、行、游、购、娱、体、疗、学、悟）、服务（物业服务、特色服务）进行系统打造，将游憩思想贯穿在多种感官刺激中，以让业主形成强烈主题记忆。
 
（四）中国开始寻找历史印记，器物层的地产将有更多文化担当
 
　　在国土层面，千城一面，切断了延续数千年的土地文脉，不仅仅在城市，我们的乡村也在失根。进入新世纪，从官方到民间，开始了一轮涉及“中国记忆”的运动，出现了国学热、中国风音乐、中国式××等时代关键词。一个失去历史感和想象力的民族，将干涸而危险。寻找历史记忆，不仅仅是让中华子孙产生土地认同感，更是让数千年文明成果引导人类社会走向进步。

　　地产是最直观的文化器物层，组合成了城市、乡村的基本面目，未来地产开发，将更多考虑文化元素，担当起文化传承的责任，从主题、名称、材质、色彩、布局、配套服务等方面系统提升地产的文化品味。
 
（五） “大旅游”思想成为土地综合开发重要手段
 
　　中国用30年走西方300年的路，快速的城市化、工业化导致山河破碎、环境衰退，重整河山成为时代呼声。从社会形态、经济形态、文化形态系统平衡角度提出的“大旅游”思想，综合考虑了旅游在产业整合方面的特殊能力，是在惠及各利益方的前提下的国土整治思想，跳出了传统上从物质形态上“保护”“规避”的刚性整治国土思维惯性。这种“大旅游”思想，已经在实践层面得到检验，并形成了旅游导向土地综合开发等相关技术。
 
二、主题公园开发方法在休闲时代地产开发上的应用
 
　　主题公园是为了满足旅游者多样化休闲娱乐需求而建造的一种具有特定主题的创意性休闲娱乐活动空间，它以园林环境为载体，以文化复制、文化移植、文化陈列以及高新技术等为手段，以主题情节贯穿整个游乐项目。

　　主题公园起源于荷兰，后兴盛于美国，我国主题公园以锦绣中华诞生为标志，已有20年历史，目前已经形成相对完善、成熟的开发方法，如主题提炼推演、旅游景观设计、空间行为重组、体验设计、情景设计、多产业链条聚合等等，这些方法都能借用于地产开发，改善人居环境、提高土地附加值、整合区域资源。
 
（一）根植于土地、梦想的主题提炼推演方法与休闲地产开发
 
　　主题提炼是主题公园形成独特吸引力的关键，在相关业态的支撑下，将形成主题公园的身份标识。多数情况下，主题公园的主题是根植于土地的，即是经过项目地文化、地理分析后选取、提炼的主题。作为地域客厅的主题公园，往往代表着一座城市的形象，不管是政府还是开发商，都希望该公园能集中反映这座城市的气质、资源、历史、追求。像常州淹城春秋乐园、杭州宋城、昆明园博园，都基本代表了所在城市的特色。值得注意的是，目前主题公园主题提炼逐步采取情感性提炼方法，即更偏向在把握现代人情感诉求的前提下，反推项目地的既有资源，再互证得出主题。例如隐逸地产、宗教地产，就是在把握现代人情感诉求下的主题地产。

　　对于地产开发来说，可通过地域文化、地理分析，寻找到既能代表地域特点、又吻合现代人愿望的资源标识与情感标识，提炼出简短亲切的符号，并围绕这一定位进行环境、游憩、服务系统打造，形成唯一性形象。
 
（二）旅游景观设计方法与休闲地产开发
 
　　景观是旅游的基础，主题公园开发，很多程度上依照特定主题对景观的建造、改造、装饰、渲染。目前，旅游景观设计已经形成了唯一性、极致性、奇特性、生态性等设计理念，形成了系统的景观资源评价定性、定量标准，形成了植物造景、大地艺术、科技造景、艺术造景、仿生造景、建筑造景等造景技术。
目前的地产开发，在结构技术方面的运用已经十分成熟，但对景观的设计，依然停留在园林绿化阶段，是一种生硬的物理建设。如果能借用旅游景观设计技术已经形成的理念、标准、素材、手法，将僵硬的功能性土地、建筑艺术化、时尚化、动感化，那么，人们则可以随处获得休闲。
 
（三）空间行为重组方法与休闲地产开发
 
　　特定行为往往是发生于特定空间的，主题公园的空间、行为重组方法，就是打破传统上的空间行为组合，进行空间行为重组，形成全新的行为体验。可以利用这一方法，将CBD搬进田园，将剧场搬进山水环境中，将咖啡馆开在机器轰鸣的厂房里。在注意力经济时代，需要的就是打破特定空间的常规行为。
 
（四）体验设计方法与休闲地产开发
 
　　体验设计是主题公园设计中的核心技术，其基本方法包括互动与多感官体验。目前，单纯的文化、美景观光已经满足不了游客的需求，全身心参与旅游活动的组织，旅游者与公园活动主办方形成互动，才是形成吸引力的关键。另外，多感官设计，是指公园为了强化某一主题，通过视觉、听觉、嗅觉、味觉、触　觉多角度对游客进行刺激，使之形成全面丰富的认知。
　　这种体验设计方法，可充分运用在地产开发中，让繁忙、疲惫的城市处处充满“玩”的意味。比如，可开发出其建筑结构有助于邻里互动的建筑房产，可以利用声敏元件将楼梯变成音乐按摩台阶。
 
（五）情景设计方法与休闲地产开发
 
　　主题公园情景设计方法包括两方面，即情景氛围营造与情节化游线设计。情景氛围营造指在定好主题后，将场地当作舞台，与其相关的人或者物用不同的语言、符号、方式传达不同的情感，各种情感凝聚成一种相对统一的精神氛围。情节化游线设计，也是在定好主题之后，设定某一剧情贯穿整个游线，那么游客在行进过程中就有了“移步换景”之外的“移步换情”，随着游客行进，景区环境、景区游憩按照某一情节递进，游客进入景区游览，就跟进入一步电影中，随着情节递进而升华情绪。

　　在休闲地产开发中，如何让一个主题贯穿始终，这就需运用情景设计技术，先确定主题，然后根据主题的情节分离感情节点，再依旧不同空间节点，寻找与之对应的情绪，如此反复推敲，使得彼此吻合，然后通过景观、活动的加入，强化这种情绪。例如修建一座以“牛郎织女”传说为主题的步行街，可借用这一技术，将该步行街按照牛郎织女传说故事分割为相识、相恋、挫折、永恒四大篇章，然后在不同篇章以特定的花卉、小品、标语、音乐作为装饰，开发出不同意味的商品和服务，像“挫折”篇章，可以建设分手博物馆、售卖爱情吉祥物。这样，就将一条商品街，变成了一条有情节的景观街、文化街、体验街。
 
（六）多产业链条聚合方法与休闲地产开发
 
　　旅游业是整合各种产业的重要手段，它以资源、交通、市场为三大基础，包含吃、住、行、游、娱、购、体、疗、学、交十大要素，形成了游憩、接待、营销、交通、商业、生产、建设七大业态。主题公园的利润点、吸引点在于超长的产业链条。目前常见的模式是把主题旅游、主题地产、主题商业等关联产业相联合，互为依托，形成游憩区、度假区、会展区、娱乐区、步行街区、购物游憩区、旅游综合体等等，成为一个融居住、娱乐、商业、文化体验等要素于一体的比较完善的人居系统。地产开发中，可利用旅游这一有力抓手，整合起相关资源，开发工业地产、运动与康体地产、娱乐地产、电影地产、教育地产等。
 
 三、运用主题公园开发方法的几种地产形态构想
 
（一）重组工作空间行为的田园CBD
 
　　CBD即中央商务区是重要的商业地产形态，作为区域经济发展中枢，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。像纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环，都是具有重要影响的CBD。目前，CBD因为聚集城市的众多经济功能，人流量最集中，人们工作繁忙，空气恶劣，如何让CBD从空间集聚中解放到建筑密度低、人口密度低、生态良好的自然环境，十分重要。

　　互联网时代让信息即时交互成为可能，人们可以通过信息传输技术，将空间聚集和行为聚集相分离，我们可以利用这一条件，重组CBD的空间行为，将CBD行为搬进田园空间，繁忙的人们，从空间拥挤并且需经历交通接送的传统CBD工作模式中解放出来，回到生态良好、宁静舒适的田园。也就是说，在休闲时代、信息时代，人们返回到对农业社会自然环境的依赖，而不是对共同工作空间的依赖。
 
（二）迎合精英阶层的隐逸主题山居地产
 
　　隐居山林是国人特别是精英阶层的一种文化情结，经过两千年的浸染，已经转化为一种追求原生态自然、逃离喧嚣社会的生活追求、文化追求，许多人即便没有真的遁隐山林，也会以文艺的形式，表达对山居的向往。

　　现代中国休闲住所，在环境空间、体验行为上基本是复制西方，照搬3S（沙滩sand、太阳sun、大海sea）理念，青睐海洋文明方式，呈现出直白、开放、简单的特点。中国文化根植于有数千年传统的农耕社会，隐逸是中国式休闲的核心思想，研究隐逸的文化渊源与文化符号，探讨中国式隐逸山居地产开发，既是满足差异化休闲的需要，也有助于培育我国新贵阶层、精英阶层的中国式高端休闲度假市场，同时也有助于探索解决远离大城市、远离知名景区的旅游项目开发的区位难题。
 
  （三）有助于消除疲劳的多感楼梯
 
　　爬楼梯本身是一种良好的康体运动，但城市里的人们，却多数坐电梯，然后用专门的时间跑步来健身。为什么不能结合呢？原因在于楼梯不具备游憩要素。首先，可以根据声敏原理，将楼梯处理成钢琴楼梯，即利用声敏元件将脚步声转化为节奏感强的钢琴，并用配置好的舒缓小声音乐做底音，这就形成一条楼梯音乐步道；其次，可以将楼梯的地面铺上可以按摩的光滑石头，人们可以光着脚爬楼梯，按摩康体；另外，还可以在楼梯上种植花卉，形成芬芳绚烂的花园步道。在这种楼梯里，既可以通过悦耳的纯音乐调整呼吸，又能够脚部按摩，又能看花卉闻花香，一天的疲劳就在这楼梯行进中消失。

四、需注意的几个问题
 
（一）别顾虑产权年限，以建历史遗产的心态建设精品地产
 
　　中国50年、70年的产权年限制约，使得很多富有人群缺乏耐心去营建精品地产，许多所谓高端地产项目，多数是依赖于地段、名声、名称、圈层，而没有在物质层面的地产上做出精品。西方国家的一些别墅、城堡，延续数百年，成为家族、地区的标志，而中国古代的一些私家宅院，像狮子林、乔家大院，也是建设数十年，可以肯定，中国房产的产权改革，会放宽年限制约，以目前的政策预期，去判断70年后住所的归属，是多虑。我们要建立建造未来遗产的意识，为子孙后代留下建筑精品。
 
（二）利用现代概念、未来概念，为地产提炼亲切的主题
 
　　传统上为地产寻找主题，一般是寻找上百上千年前的，像开封的南北八十院的士大夫主题、深圳恩特拉根小镇的欧洲古典主题。而事实上，很多现代文化是极具吸引力的。为什么80年代的电视剧能流行，而就没有一个属于80年代的地产，当年的歌手、生态、民谣、激情、喇叭裤、电子游戏机、李磊韩梅梅、海子，等等，如果我们去恢复这些记忆，是有市场的。
 
（三）从建设地产到经营地产，通过特色服务延伸地产收入
 
　　传统上，地产是一次性买卖，开发商通过出售的是房子，随着房子的出售，开发商也就切断了与业主的交易关系。多元收入是规避风险的良好手段。主题公园在很大意义上是出售活动，可以借用这一方式，组织社区活动，开发配套的餐饮、社交、康体、商务等社区配套服务，从而延伸地产收入。
总之，休闲逐步成为民众基本权利和常规需求，我们需积极从主题游憩思想方法比较成熟的主题公园开发技术入手，积极引进、嫁接、融合，从细节、微观层面推动休闲时代地产系统演变。